在众说纷纭的房地产调控举措中，关于税收体制的改革可以说是最为引人关注的措施之一。目前，已经有一些城市结合自身特点先后推出了住房保有税、特别房地产消费税，有的城市也正酝酿着推出房产税。

与房产税对应的物业税税制改革在我国已提议很久。2003年10月,十六届三中全会《中共中央关于完善社会主义市场经济体制若干问题的决定》中首次提出:“实施城镇建设税费改革,条件具备时对不动产开征统一规范的物业税”，其后在2006年至2008年三年间先后在北京、深圳、南京、重庆、福建、天津等经济较发达省市进行“空转”试点,并于2009年5月25日在中央下发的《国务院批转发展改革委关于2009年深化经济体制改革工作意见的通知》中,再次明确提出：“深化房地产税制改革,研究开征物业税”。

物业税如果推出，势必对我国现有的房地产市场、地方政府的财政收入，房地产开发企业及购房者，必然会产生多方面的影响。

同时，物业税的推出也是一项复杂的系统工程，如征收的依据是什么？征收范围应该如何界定，是存量还是增量？自住物业与经营性物业是否区分，又如何区分？普通住宅与非普通住宅是否区别对待？第一套房与第二套、第三套房应如何区别？如何与现有的房地产税费对接？按什么基数征收？是否随市场价变动？物业税税率如何确定？征管技术条件是否具备？物业税开征后对市场中各利益主体将会造成什么影响？物业税的改革路径是什么？现有的房产税与物业税是什么关系？这些问题都有待明确和解决。

物业税作为许多国家的一种成熟税种，其开征目的、征收方案及运行情况如何？也需要我们认真分析和研究。

目前关于物业税改革的讨论很多，但全面系统地梳理物业税改革对各利益相关者影响的研究并不多见，在房地产市场第一线的讨论中又十分急需。正是在上述背景下，我们受中华房地产投资开发商会委托，并且在中华房地产投资开发商会的大力支持下，承担了“物业税改革对我国房地产市场的影响研究”这一课题，本书是在此研究课题的基础上形成的。

本书的研究是以当前物业税改革的几个典型方案为起点的。目前关于物业税改革的方案大体可以分为三种：

方案一，仅对现有税制中的房地产保有环节税收进行调整。即是将房地产保有环节的房产税和城镇土地使用税两个税种合并，将税基由仅向经营性物业征收扩展至将自用住宅也囊括在内，同时税基的评估方法由账面成本改为市场评估。

方案二，对现有的房地产税费进行调整，但不涉及土地出让金。此方案是对房地产的税费体系进行系统地改革，力图解决其间存在的税费混杂、重复课税、税种配合失当、计税依据及税率过时、重交易轻保有等诸多问题。同时，税基的调整思路与前一种基本相同，即自用住宅也需交纳物业税，税基的评估方法改为按市场价值评估。

方案三，对现有的房地产税费、土地出让金进行综合调整。由于除了房地产税费收入外，土地出让金也是政府收入的重要来源，因而将两者结合起来考虑也是物业税征收的设计思路之一。需要说明的是，纳入物业税征收的只能包括政府收益这部分，而不是全部的土地出让金。

本书首先尝试从理论上分析了物业税改革可能对地方财政收入、房地产不同需求主体、房地产企业的经营行为、当前税收征管方式等带来的影响，随后我们选取美国、日本、新加坡、中国香港地区四个典型国家或地区进行了分析，为我国开征物业税的政策决策提供参考借鉴。在此基础上，本书以1999-2008年以来全国30个省、自治区、直辖市关于房地产各税种的税收总额，以及相应地区的人口总数、财政支出、商品房销售额、办公楼销售额等数据为基础，通过计量分析，从实证的角度分析了不同的物业税改革方案对房地产价格、房地产上市公司业绩、地方财政收入的影响；另外，通过访谈、问卷调查等方式，本文分析归纳了物业税征收可能对不同需求主体带来的影响。在此基础上，本文提出了我国物业税改革的政策建议。即，明确物业税改革的目的主要是完善房地产税制，促进房地产业的健康发展，并为地方政府提供稳定的税源；明确改革方向，完善相关配套制度安排，为物业税推出创造条件；物业税改革应统筹规划，因地制宜，分散决策；采取渐进的改革路径，由方案一开始，先试点再推广。

关于物业税的讨论在逐步增多，分歧也很明显，我希望我们从具体备选方案的比较角度进行的研究，可以对这个领域研究的深入有所帮助。