房改要不要大幅调整

　　保障性住房层次越多，管理的成本就越高，制度建设就越复杂，效率就越低。我认为，总体上分为公租房、私租房、商品房三大类，并实行“以公租房为主体、以商品房和私租房为辅”的“新住房策论”

　　随着我国经济体制改革的深入，住房制度也经历了变革，近年来房价一路飙升，让许多老百姓望房兴叹，住房问题成为社会关注的焦点和热点之一。基于住房既是基本生活必需品，又是投资品，市场具有不完全性、房价收入比及平均利润的相关理论，我的基本观点是建立以市场调节为基础，国家调节为主导这样一个机制，针对不同的群体提供不同的住房产品来加以解决。

　　城镇住房自有率不应过高

　　一个国家的住房问题解决得好不好，以及居民住房福利水平的好坏，通常用住房自有率这个概念来加以描述。所谓住房自有率是指在所有居民居住单元中，拥有居住房屋产权的居住者的百分比。其公式为：住房自有率=(居住于自有产权的住房家庭户数/全部住房家庭户数)×100%。它是用来衡量在一定的经济水平和政策水平下，依靠居民个人力量的购房能力和居住水平满足的实现程度指标。让居民拥有自己的住房是构建社会主义和谐社会的重要条件之一。因为安居才能乐业，我国古代就已说过“有恒产者有恒心”，同时，支持居民拥有住房也是理顺目前收入分配关系的重要途径之一。

　　2007年4季度的美国居民住房自有率为67.79%。目前我国城镇住房自有率已达到80%左右。从长期战略来分析，为了使今后广大居民更好地支持反侵略战争和维护国家统一战争，住房自有率不应过高，除非国家来出资建造被战争摧毁的私人住房。因此，现阶段我国只能通过对大多数城市居民按其财富和收入的不同而提供居住面积和质量不同的各类公租房，由少数拥有较多财富和收入的人自购商品房。

　　房价收入比应控制在居民能承受的范围之内

　　根据自由市场国家的经验数据，普遍认为家庭住房消费占可支配收入的30%以内为正常;如果超过30%，说明家庭购房压力较大，支付能力不足;如果超过50%，说明家庭购房压力巨大，居民购房支付能力严重不足。正是基于这一经验数据，联合国人类住区(生境)中心设计了房价收入比以衡量家庭的住房购买力和承受力。房价收入比，是指住房价格与城市居民家庭年收入之比。国际上一般认为房价收入比落在3-6区间为正常，如果超过6，说明居民的购房压力较大。根据2010年国家统计局公布的数据测算，我国城镇2009年的房价收入比为10.65，住房消费占可支配收入53.23%，部分城市还大大超出这一水平。

　　参考国际标准并结合我国的实际情况，我们认为国内城镇的房价收入比应控在7以内比较合适。以2010年国家统计局公布的数据，如果房价收入比控制为6，那么，2009年住宅的平均售价应是2512.11元。这样以一套中等面积的90平方米的住房来计算，房价总值为226090元，首付三成需要67827元，其余按二十年贷款158263元，在利率为五年期85折优惠的基础上，年均还15451.4元，占家庭平均可支配收入的30%，首付通过五年左右时间积累完成，不会影响家庭的日常生活需要的开支。
　行业利润不能过度超过平均利润的水平

　　目前我国房地产行业的利润到底有多高?虽然没有一个精确的统计，但综合第二次全国经济普查主要数据公报公布的数据、2006年财政部会计信息质量检查所反映的情况、胡润富豪排行榜，基本可以判断房地产行业是一个暴利的行业。

　　社科院发布2010年《国家竞争力蓝皮书——中国国家竞争力报告》。中国近20年的经济增长并非靠产业结构升级换代来获得，而是靠消耗资源和扩大投资，尤其是房地产业膨胀发展。正是房地产行业的高利润，近年来吸引不少非房地产的实体企业纷纷加入这一行业，随着更多有实力企业的进入，由于土地市场的垄断，地王便纷纷出现，这样又进一步推高房价，使住房问题社会化和政治化。另外由于许多主业不是房地产的企业纷纷涉足房地产业，导致企业资金分散，经营注意力分散，企业创新力不够，这样严重影响了实体经济的健康发展。因此遵循利润平均的基本原理，政府必须加强对房地产行业宏观调控，加大保障性住房的建设力度，把房地产企业的利润控制在合理的范围之内，才能有利于国民经济的健康发展，有利于广大老百姓安居乐业和社会主义和谐社会的构建。

　　完善住房制度建设，针对不同群体采取不同的政策措施

　　针对不同的群体采取不同的政策措施，是实现住房公平的关键，也是引导住房市场健康发展，使房价回归合理水平的重要手段。但现有保障性住房层次划分过于复杂，以北京为例，有廉租房、经济适用房、公共租赁房和限价商品房等，保障性住房层次越多，管理的成本就越高，制度建设就越复杂，效率就越低。我们认为，总体上分为公租房、私租房、商品房三大类，并实行“以公租房为主体、以商品房和私租房为辅”的“新住房策论”。其中，依据各个城镇的政府实力和居民收入等状况，公租房建设可分为3-5个档次，分别在建筑面积和建设成本上有所不同。

　　建设面向高收入以上家庭的商品性住房。高收入以上的家庭占城镇家庭总数的20%左右。其住房问题自我解决的能力强，因此这部分家庭的住房问题应通过市场来完成。

　　高收入家庭的住房虽然主要靠市场调节，但必须有国家的宏观调控。第一，我国是人多地少的国家，保护耕地的任务非常艰巨。因此新开工建设的商品住房的单套面积必须严格按照国家规定，90平方米以内要占到70%。第二，据估计，我国城镇高收入(含一部分较高收入)家庭占总户数的20%左右，约为3000万户，他们的收入占城镇居民总收入的80%左右，银行存款有10多万亿元，具有强大的购房能力。我国近几年每年建房6亿多平方米，500多万套。如果每年有百分之十几的高收入者进入市场买一套房，就可以买去60%以上的新建住房，从而占用大量宝贵的住房资源。因此不对这部分高收入者进行有效的宏观调节，会造成住房市场的混乱。第三，要防止国际游资冲击房地产市场。目前西方国家压迫我国人民币升值，与当年美国、联邦德国、法国、英国与日本签订的“广场协议”本质上没有什么不同。因此不加强房地产市场的宏观调控将会给我国经济带来严重损害，不利于国民经济的健康发展。
　对开发各类住房采取的调控措施

　　公共租赁住房开发的相关调控措施，其开发投资成本无法由享受主体来承担，必须由政府以财政拨款为主，鼓励有志于慈善事业的有实力企业和私人介入。政府应该成立公共租赁房建设、维护和运行机构，土地以无偿划拨为主。

　　商品性住房以市场调节为主，遵循价值规律的基本要求，政府对其进行宏观调控引导，以保证房地产市场的健康有序发展。房地产开发企业的自有资金应该占总开发资金30%以上。商品性住房的国有土地使用权以招标、拍卖、挂牌方式出让。国家对其调控主要是防止其囤地、捂盘惜售、哄抬房价，扰乱房地产市场方面。对于其通过招拍挂方式获得的国有土地使用权，必须严格按照《闲置土地处置办法》、《中华人民共和国城市房地产管理法》、《国有土地使用权出让合同》、《国有土地使用权出让合同补充协议》的相关规定。

　　取消商品房预售制度。随着历史条件的变化，目前房地产企业的资金和住房的供应问题都已不存在。取消预售制度打击的是那些空手套白狼的皮包公司，不会对有实力的房地产企业产生资金影响。另外，目前我国有大量的商品房闲置，空置率高，不存在供不应求的问题，取消预售制度影响的是住房买卖投机者，对自住用户不会产生影响。