限购进行时 北京新盘价格僵持难下

    “比起房产税和房价控制目标，当前对楼市影响最大的还是限购。”湖北孝感某房地产企业负责人对中国证券报记者说。

　　在严厉的调控政策影响下，部分炒家暂时离开了楼市。以北京等城市为例，目前首套房和本地购房比重已攀升至历史高位。业内人士认为，除了已经宣布限购的40余个城市，个别房价过高和上涨过快的城市仍有可能被纳入限购城市范围，但限购令暂难在三四线城市全面铺开。

时近年中，一些城市房价开始显现回落苗头。北京住建委最新公布的数据显示，1-5月北京新建普通住房成交均价14127元/平方米，比去年全年水平低4.8%。“这主要是由于北京出台了国内最严的限购等调控措施，有效打击了投机投资，同时加大了保障房供应和中低端产品供应。”北京市房协副秘书长陈志认为。

然而从全国来看，二季度以来仍然呈现多数城市微幅上涨，成交平稳的态势。统计局数据显示，4月在70个大中城市中，新建商品住宅价格下降或持平的城市有14个，其余56个城市则小幅上涨。从成交情况看，1-5月全国商品房销售面积32932万平方米，同比增长9.1%。为了寻求销售业绩，一些距离大城市较近的楼盘开始把卖点放在“不限购”上，位于河北省廊坊市的孔雀大卫城销售人员对中国证券报记者表示：“现在买得起房的人大部分没有资格，有资格买房的群体又往往经济实力有限，我们楼盘尽管处于河北省，但距离北京交通很方便，值得考虑。”

尽管楼市调控很严，但一些投资者仍然将目光瞄准楼市。在一家物流公司上班、名下已经拥有三套房产的李飞认为，北京的限购政策很严，目前要想出手购房只有两种选择：第一是市内的商住项目，其优点是租金回报高，但面积大多数偏小；第二是北京市周边的住宅，如廊坊、燕郊等地楼盘，这些楼盘距离市区比较远，但未来也具有升值潜力。

“由于不受限购影响，目前北京市内的商住项目价格比较坚挺。比如西二环的茶贸国际目前是每平方米两万多元，这个价格和去年相比差别不大，而周边的二手住宅价格则跌了10%左右。”北京市马莲道附近的一名地产中介说。

从成交结构来看，北京住房市场的投机投资需求正被有效挤出。根据房屋交易权属数据统计，5月北京市新建商品住房成交中，89.6%为首次置业，10.4%为本市居民改善性购房。链家地产提供的一份报告显示，在去年北京市二手房成交中，外地人购房占比达到了34%，而目前二手房住宅中外地人购房占比已经不到10%，下降非常明显。

价格方面，尽管松动幅度比以前加大，但北京绝大多数新盘仍然继续僵持。5月在售新建商品住房项目151个，其中15个项目价格下降，130个持平，另有6个项目上涨。

也有少数人士试图以钻政策漏洞的方式投机楼市。如一些购房者将原先房产赠予自己的直系亲属，以迎合购房条件。还有的人抓住“限购令”只针对本市的特点，赴三四线城市或购房资格审查相对稀松的二线城市继续购房。

限购范围难以全面扩大

“孝感目前已经执行房价控制目标和‘一房一价’规定，但限购政策并没有推行。从我目前掌握的情况看，并没有得到限购令要扩展到三线城市的信息。”孝感市上述房企负责人说。

据统计，目前除了各直辖市、省会城市以及计划单列市外，温州、三亚、苏州等城市也已经推出了限购政策，限购城市总量约为40个。上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭认为，未来如果个别城市房价上涨过猛，可能被纳入限购城市范围。但总体而言，限购令难以在三四线城市大面积推广。

根据政策基调，除了一二线城市必须实施限购，部分房价过高、上涨过快的城市，也要在一定时期内从严制定和执行住房限购措施。有分析人士据此指出，未来如果楼市出现反弹，尤其是尚未限购的三、四线城市价格明显上涨，不排除限购城市范围扩大的可能。

但从目前来看，这一假设条件尚未成为现实。从国家统计局公布的4月份70个大中城市房价数据来看，一线城市新建住宅价格环比涨幅最大，为0.45%，二线城市涨幅为0.35%，三线城市为0.26%。杨红旭认为，目前并未出现市场需求挤向未限购城市的普遍趋势。

至于限购政策未来是否长期实施，国家信息中心在中国证券报发布的研究报告认为，住房限购政策应升级为中长期政策，至少在5-10年内维持不变。同时限购政策应当在全国范围内逐步推行，有效地将投机需求挤出房地产市场。

经济学家华生则认为，目前购房需求受到压制，再加上保障房建设加快，房价有可能出现一些回落。但要看到的是，限购政策主要限制的是成交量，对价格的影响是间接的，未来限购政策难以长期实行下去。

有分析人士指出，在有效遏制非合理需求、维持楼市稳定的同时，限购政策也会误伤改善性购房，增添了业主惜售心理并降低存量房供应。未来限购政策的退出必须满足相应条件，如楼市价格已经回落至合理水平，税收、金融的手段起到相应的调控替代作用等。