三、天河商圈“龙虎斗”

    广州天河路东西走向，路北依次排列广州购书中心、维多利广场、天河体育中心、太古汇，路南则依次为中怡时尚MALL、天河城、宏城商业广场、正佳广场。这 其中，天河城、正佳广场、太古汇的单体商业面积均超过10万平方米。再往东延伸，广州电脑城、南方电脑城、颐高数码广场、天河娱乐广场、摩登城均已投入运 营。天河商圈部分商业面积见表1。

表1：天河商圈主要商业面积
物业名称 营业面积
维多利广场 3万平方米
广百中怡店 6万平方米
天河城 12万平方米
正佳广场 24万平方米
太古汇 11万平方米(预计2008年开业)
“万菱汇”原“京光广场” 5.4万平方米
天河娱乐广场 3万平方米
摩登百货岗顶店 2.5万多平方米

    长江后浪推前浪，未来广州天河商圈将如何发展，我们还要拭目以待。商战中谁主沉浮？谁会成为商战中王者？

    （1）正佳努力转变

    正佳在管理上将努力实现三个转变：首先是从物业开发建设为主转变为经营管理为主，其次是从内部纵向管理为主转变为对企业及租户的横向管理为主，最后是从刚开业时的应急管理为主转变向为日常服务管理为主。

    （2）天河城“大变脸”

    而天河路最大的收银机天河城亦在扩大自身体量。随着随着一声巨响，天河商圈的“元老”——天河城西塔于2006年6月25日爆破，再起高楼，以便迎娶喜来登酒店的进驻。其40余层的东塔写字楼早就巍峨耸立。

    （3）颐高、百脑汇双双发力

    颐高+国美：广州颐高集团总裁吴挺表示，新建的颐高二期将一种全新的消费模式吸引消费者的光顾。已与国美家电达成战略合作协议，新卖场将划出6000平方 米左右的面积设立国美的家电卖场……；百脑汇+动漫：百脑汇商场营运副总吕志阳则表示：针对广州动漫、电玩市场相对分散的情况，在卖场四楼划出近800平 方米的面积，打造华南首个动漫天地。

    （4）正大10亿杀入广州天河商圈

    2007年刚更名“卜蜂莲花”的原易初莲花超市又有新动作。12月27日，在佛山南海区普洛斯物流园卜蜂莲花华南区配送中心的落成仪式上，卜蜂莲花华南区资深副总裁陈奕潪透露，其母公司正大企业下 一步还将投资10亿元在广州天河自建购物中心，预计两年后有望建成。新物流中心比原来在广州太和路处的面积扩大了3倍，主要负责卜蜂莲花旗下华南区13家 门店的商品物流配送，将比原先的物流中心再降低5％的运营成本。据统计，卜蜂莲花在国内共有76家大卖场，目前在上海、北京、广州各设有一家配送中心，实 行统一采购，信息共享，从而降低营运成本。

    （5）竞争日趋白热化

    而在这个市场自发形成的商圈里，竞争仍在继续，无处不在。以体育西为界，在天河城一旁的中怡时尚购物中心。该项目占地9000平方米，建筑面积达 60000平方米，其中负二层接驳地铁3号线，并从地下连通到天河路北面的维多利广场。而与此同时，香港太古地产投资40亿进军广州的第一个商业项目太古 汇业已火热动工，除建造一个10万平方米的购物商场外，还将携带面积约35万平米的办公大楼、酒店、文化中心入市。毋庸置疑，从目前的位置来看，太古汇与 已经开业的天河城、正佳广场正形成一个钝角三角形，将成为这一商圈的主要竞争对手。

    （6）未来前景充满悬念

    伴随着商业面积的成倍增长，与之相对应的能否是成倍增长的客流量？业内资深人士分析，从中怡时尚至岗顶这一条天河路商圈约聚集150万平方米的商业面积， 必须要吸引150万消费人口才能达到平均利润。同时，由于规划滞后，天河商圈的交通硬伤已被越来越多商家诟病。按照市政府新的商业规划，还有另一个中轴线商圈或将把天河商圈切开，“如果中轴线上再出现一个新商业圈，对于天河商圈的冲击是最大的。”商业专家秋枫甚至用“不堪设想”来形容这种假设。

    在冲天式扩张冲动的背后，“华南第一商圈”拿什么来许自身一个美好的未来？

    四、警惕同质化

    “这就像抱团取暖的刺猬，太近了会伤着对方，太远了会倍感寂寞。”对于广州国资商业战壕里的兄弟广州友谊、广百股份纷纷抢进天河商圈的强劲姿态，一位资深 商业人士如此形象比喻。在商圈整体经营状况稳步上升，稳做“华南第一商圈”宝座之时，如何多方创新，营造持久活力成了业界最关心的话题之一。一个商圈的商 业物业如果同质化程度过高，是不利于形成综合竞争优势的，而目前天河商圈的各个商家都在主动探讨差异化经营的问题。

    （1）同质化将激化竞争   

    有关资料显示，目前天河体育中心周边1000米范围内，商业物业总面积超过100万平方米。平均每天80万人次，节假日超过150万人次。“三大购物中心对提升整个天河商圈的辐射力将发挥巨大作用。”但专家也指出，三大购物中心内多数商店均以附近高档写字楼的白领为主要目标顾客，所经营的商品种类、品牌大都类似，同质化竞争严重，未能实现有效的错位经营，这种情况如不改变，它们的竞争将会非常“惨烈”。

    （2）差异化经营 

    广百股份副总经理谭燕红：酝酿一个商圈、打造一个商圈需要众多商家的共同努力。必须要有良性竞争。中怡店在29日开业，可以说是，天河商圈内唯一单体百货 公司，与正佳、天河城的SHOPPING　MALL形态有很大区别，故互相间已经产生差异化。我认为，在目前这个商圈，最大的MALL是正佳，最成熟的 MALL是天河城，而最大的单体百货就是广百。正是因为这种差异性才会给天河商圈带来更多客流。

    而定位“高端”的广州友谊进驻正佳后，适度调低了商品结构，对正佳店的品牌和商场布局进行调整，以中高档百货切近天河商圈。

    （3）共荣则能共兴    

    摩登百货副总经理窦怀山：天河商圈越做越大，竞争也越来越激烈。但我认为，这中间并不是简单的你死我活，虽然也有优胜劣汰，但更多的是共荣共兴。明确地说，天河商圈目前辐射华南，大有潜力可挖。不用看远，整个香港就是一个大MALL，体量上比广州大很多倍。

    （4）呼唤“和而不同”共识

    作为天河商圈的主力代表，无论是广百股份董事总经理黄永志还是正佳企业总裁陈维民，都希望通过良性竞争来促进商圈的发展。事实上，错位经营、携手繁荣的也是现代商业文明的至臻境界。

    为了避免同质化竞争，天河城已在2004年初主动作出调整，将原来的定位提升，而天河城百货之前还全新推出“运动营”和“LASTCALL　名牌折扣店”。而作为同一战壕的兄弟，广百集团办公室透露，其旗下新大新与广百在天河路虽然隔街开店，但在定位上，广百天河店将定位为高档百货，而新大新则立足女装强项，力网天河北侧小资人群。　

    “和而不同”的发展思路已成为包括广百、新大新、友谊、天河城、摩登、丽特在内的天河商圈六大百货的共识。也给各商家带来了可观的收益，正佳2007年租 金收入增长54%，物业收入增长35%；天河城百货有关负责人透露去年销售同比增长11.7％；广百中怡店在短短半年时间里就做到日均销售额突破200万 元。

    （5）同质化不利商圈发展

    一个商圈的商业物业如果同质化程度过高，是不利于形成综合竞争优势的，而目前天河商圈的各个商家都在主动探讨差异化经营的问题。此外，陈维民提出了一个共 享人潮和商圈厚度的问题。他认为，一个商圈的各个商家如果能共享50％的共有人潮，其凝聚力肯定大于只能共享5％的。至于商圈厚度，以天河商圈为例，其厚 度北可扩大到火车东站、中信广场，南可延伸至珠江新城，这样理想的商圈厚度都是商圈增值的客观条件 。

    五、专家观点

    1.微词派：过度扎堆已成天河商圈软肋

    省经贸委商业研究人士秋枫：天河商圈的问题一是商业扎堆，二是交通拥堵。尽管适度集聚是好事，但过度扎堆的现象显然已成为天河商圈存在的最主要不足。靠差异化经营获得成功只是理论上的探讨，实际操作中如何组织品牌是非常困难的。

    2.支持派：天河商圈还大有潜力可挖

    知名MALL操盘手、资深商业专家杨军艇：商业的本质就是要集中，就是要成行成市。对消费者而言，天河商圈变成了一站式消费场所，而商圈内的各个商家也能够分享客流。天河商圈不是天河区的区域性商圈，它的对象是广州市甚至珠三角。现在的总体体量远没有饱和。故此，天河商圈还大有挖潜空间。

    3.中立派：错位经营的空间仍然存在

    华 南商业网主编黄华军：现在天河商圈的百货和MALL虽然多，但是错位的空间并不是没有，各个百货或者MALL的经营结构差异就是空间所在。购物、餐饮、娱 乐所占的比例不同，显示了商家定位的差异。一个值得关注的问题是，天河商圈旺了以后，这一地块并没有取得应有的收益，周边地段的升值不够。相反，天河商圈 可以说是广州最乱的地区之一，交通乱、人员乱，这就需要政府的规划疏导，做好商圈周边的软件环境建设。

    4.商家观点

    正佳广场总裁陈维明：天河商圈的功能组合较为完善，且不断有新的零售卖场、甲级写字楼、五星级酒店等投入使用，竞争力在不断提升。

    广百股份有限公司总经理黄永志：天河商圈的潜力非常大，提升的空间也还有很多。首先是政府规划应该具有前瞻性，交通问题应该通过整个体系来解决，我相信地下轨道交通和地下商场建好后，地面交通拥挤问题就能迎刃而解，关键是看如何统筹和规划。

    六、天河商圈的隐忧

    11年前诞生的天河城如2007年租金高达3亿元；而今，正佳广场和广百中怡店也展现风采，这给人一种感觉———进了天河商圈如同买了“印钞机”。不过现在经营困难的商家也已经出现，商圈神话面临挑战。

    如果说正佳广场的成功是其对市场的运作，广百中怡店的成功则取决于其品牌影响力，天河城业绩上升得力于商圈辐射力和巨大的消费惯性。那么，失败者的教训是 什么？如何进入成熟商圈，依然在考验着新来的淘金者。业内人士表示，井喷式增长过后必将面临新一轮大洗牌。在不久的将来，天河商圈格局的改变将牵动整个广 州商业格局发生变化。

    七、发展策略与思路

    时至今日，广州天河商圈从商业地产的规模、人流量、销售额、产业布局等方面统计，无疑正在成为中国首席商圈，已发展成最先进的带状式MALL群。

    天河商圈从单个商圈的总面积来看，它不但远远高于深圳的东门、华强北，还大于上海的徐家汇、淮海路、南京路步行街及其北京的西单、王府井与CBD核心商业区。已被天河路称为“华南第一商圈”！

    （1） 让天河商圈迈向国际化

    一 个是本土百货业的龙头，总店连续13年位居广州市单间零售大店之冠，并是唯一跻身全国零售（单店）十强的穗企。一个是本土最大的购物中心，单体面积号称亚 洲之最，也是首个体验式SHOPPINGMALL的倡导者。它们就是广百股份和正佳广场。尽管业态不同，发展方向也不一样，但双方领导人均看好天河商圈的 未来。面对同样的问题，在与记者对话时，黄永志和陈维民不约而同地提出了一样的观点———天河商圈不仅离“饱和”还很遥远，竞争和辐射力正在不断提升，而 通过改善交通与规划，还能让它朝有国际化影响力的商圈迈进。

    （2）天河商圈的战略共识

    经过10多年的打造，天河商圈的商业环境已经成熟。而广百选择中怡时尚广场，也是为了更好地保持和提升我们的市场地位。因为只有紧跟市场的变化，不断地创新、发展才能巩固市场占有率，所以说进入天河商圈完全是广百战略发展的需要。

　　但我们进驻天河商圈，并不是为了跟该商圈内现有的大型购物中心去血拼酣战。与在东南两方发展购物中心的策略不同，天河广百将打造成区内规模最大的高档精品单体百货公司。

　 　商圈是否具备吸引力有几大要素：第一要素是商业的连续性，如果商业气氛连不上就很难构成一个商圈。其次是商圈内的功能组合和结构，如果只有零售，没有餐 饮娱乐，也没有写字楼和星级酒店，将极大影响商圈的价值。天河商圈的功能组合较为完善，且不断有新的零售卖场、甲级写字楼、五星级酒店等投入使用，竞争力 在不断提升。

　　正佳在管理上将努力实现三个转变：首先是从物业开发建设为主转变为经营管理为主，其次是从内部纵向管理为主转变为对企业及租户的横向管理为主，最后是从刚开业时的应急管理为主转变向为日常服务管理为主。

　　（3）必需改善规划、交通

　 　天河商圈发展的潜力非常大，提升的空间也还有很多。蓬勃发展的商圈在吸引消费者的同时也带来交通问题。天河商圈日均吸引过百万的人流，地铁带来20％人 流，公交车带来40％人流，剩下的人群除了出租车就是自驾车前来购物，而后者的提袋率往往最高。而天河路每日高峰期拥堵的局面没有缓解，停车位更加紧张。 天河城附近的车位不过2800个左右，满足每天大量的驾车消费族已捉襟见肘，再加上附近即将启用的几大写字楼和酒店等对车位的需求，停车难恐怕将更加突 出。

    所以建议政府对商业规划应该具有前瞻性，要有长远的规划，交通问题应该通过整个体系来解决，对车流要如何设计，住宅要如何布局，政府需要清晰透明的信息指引。相信天河商圈地下轨道交通和地下商场建好后，地面交通拥挤问题就能迎刃而解，关键是看如何统筹和规划。天河商圈的停车位问题就像一枚定时炸弹，如果没有很好解决，会降低其消费定位和档次。

　　（4）错位经营考管理水平

　　上海 南京路还没有天河路长，却容纳了10多家百货公司。所谓商圈，不是光有一两家商场、百货就能形成，而是由多业态、众商家携手塑造起来的。从现在的天河商圈 来说，辐射能力已经很大了，广百的加入可以使商圈内的业态和服务元素更加丰富。商圈内的竞争不可避免，但我认为不是恶性竞争非要拼个“你死我活”，而是错 位经营良性发展，使得各业态和服务全面提升，满足各层次消费者的需求。 正佳的定位就非常清晰，就是要创造第二代购物中心的一站式消费体验模式。

    （5）推行多圈层发展战略

    为了进一步扩大天河商圈的吸引力，还可以通过进一步的规划与分工，增加商圈的服务项目，考虑在天河区内推行多圈层发展战略:

    内圈，即是目前众多媒体宜传的狭义的天河商圈，是指天河路两侧临街商业，结合城市广场的建设，适合发展发展高品位的RBD。

    中圈的范围北至广园东路、南抵珠江、东自广州大道，西到东圃，与天河城市广场有轨道交通或城市千道直接连接的外围2千米区域，利用便利交通的疏散功能，有计划地逐步把中、低档的大型超市，如百佳、万佳、好又多等疏散到东、北部的交通干道沿线上，扩大天河商圈的范围及辐射区域。

    除了岗顶的电脑批发市场位于内圈外，其他的大型批发市场基本上分布在外圈，如沙河地区的服装批发市场和汽车配件批发市场，沙河、东圃、冼村、车阪、前进村等地区的建筑材料批发市场，天平架和龙洞等地的日杂用品批发市场等，都具有相当的规模。因此，天河的外圈区域也应及时抓住城市化与商业发展的机遇，在原有批发市场的基础上，建立与商圈的紧密联系，积极发展大型物流配送中心，促进现代物流体系的形成。

    通过改造的天河商圈，将不断提升竞争力和辐射力，建设成为广州最具吸引力的现代化商贸中心，从而促使广州早日成为连接港澳和国际，辐射华南，影响全国和东南亚的商业中心，并朝有国际化影响力的商圈迈进。